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　　7月底，國新辦直指房地產“灰犀牛”隱患后，長效機制中的“住房租賃”迅速成為熱搜關鍵詞。梳理發現，7月各地出臺的33個樓市調控政策中，有9個涉及租賃內容，透露出中國房地產市場正由增量朝存量轉向。租有所居的夢想，也能照進現實嗎？　　購租并舉　　2015年以來，中央關于專業化住房租賃市場的提法持續升溫，并在2017年這一史上最嚴調控年達到階段性高潮。從上海（樓盤）推出70年自持租賃住房用地、廣州（樓盤）試水“租購同權”，到九部委要求加快發展住房租賃市場、多城市明確“租房可落戶”，一場深刻變革呼嘯而至。　　剛過去的7月，在廣州、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、廈門（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、沈陽、合肥（樓盤）、鄭州（樓盤）、佛山（樓盤）、肇慶（樓盤）成為首批住房租賃試點城市的背景下，各地細化文件如雨后春筍，釋放出住房租賃將迎來黃金發展期的重大信號。　　12個試點城市中，廣州允許將商業用房等按規定改造為租賃住房，并執行民水民電標準；佛山除明確開展賣地自持和“商改租”外，還允許將工業物業改為租賃住房，以盤活存量房源；成都進一步提出到今年年底組建或改建3至4家國有住房租賃公司，完善住房租賃交易服務平臺。　　未被納入試點的城市，同樣不甘人后。7月28日，無錫（樓盤）取消有關投資、購房落戶政策，增設租賃住宅落戶政策，揚州（樓盤）、濟南（樓盤）等多地紛紛響應。　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對新金融觀察記者表示，雖然各地住房租賃新政亮點多多，但不可否認目前的最大難點在于地價、房價偏高，導致租金收益率過低，僅靠市場機制很難吸引開發商參與。“地方政府只能依賴國企。然而，既要利用國企的體制優勢，又要防止重走歷史老路——1998年房改之前，主要是國企向職工提供低價租賃房源，長期虧損性經營導致體制無法支撐。”　　鏈家數據顯示，2003年廣州住宅出租回報率達到峰值7.8%后一路走低。2013年，廣州這一數據已減至3.5%，今年上半年僅為1.8%至2.3%。　　楊紅旭認為，長遠來看還是應通過壓低地價、降低費稅、鼓勵舊建筑改造，引導集體用地向住房租賃打開大門。“要歡迎市場主體參與住房租賃，尤其是讓民企大力參與長租公寓。”　　站上風口　　長租公寓，正被推上風口。　　分析人士表示，因各地政策中反復提及積極培育住房租賃機構，并給予稅收優惠、低息貸款等支持，近兩年出讓的自持住宅用地，未來將大概率轉變成由品牌開發商或政府運營的長租公寓，傳統的私人出租房將逐漸邊緣化。　　來自中金公司的研究報告稱，在包括天津（樓盤）在內的20個核心城市，中高端長租公寓將快速崛起，年租金預計可達2500億元，占到全國租賃市場蛋糕的20%至25%。其中，北京（樓盤）的規模為508億元，天津的規模也將達到126億元。　　以世聯行(002285,股吧)紅璞公寓為例，其操作模式主要是從國企或村集體手中獲得整棟房源，翻新后集中對外出租。因裝修風格模塊化、可批量集采，公寓前期成本較低；營銷過程中，世聯行充分發揮其房屋代理銷售的渠道優勢提高出租率；后期因提供管理等增值服務，公寓租金較周邊私人出租房可溢價50%至100%。　　私人出租房的諸多痛點以及租客對于居住品質的追求，也將使長租公寓在競爭中占盡先機。明碼標價、無中介費、裝修標準較高、服務貼心到位等優勢，令中等偏上收入水平的青年白領欲罷不能。　　北京歡樂谷附近某品牌長租公寓，距地鐵站僅兩分鐘，即便25平方米單間租金2000至3000元，較周邊1600元的市場價高出不少，仍得到一眾白領青睞。　　27歲的IT“北漂”張揚對新金融觀察記者表示，公寓外商場、超市、小吃街一應俱全，公寓內配有健身房、影音室、書吧……十分便捷。“當然，我更看重的是"軟件"。在這里，每月都有單身派對，下班后不至于一個人悶在家里，緩解了漂泊在外的孤獨感。”　　長租公寓的盈利能力同樣可觀。以合肥紅璞公寓為例，該項目原為某國企閑置多年商辦，81間房源改造期共50余天，改造費用近300萬元。2016年8月開盤后，出租率達到80%，17平方米單間980元月，28平方米單間1600元月，預計兩年半現金流即可回本。　　他山之石　　上世紀90年代，我國便有了公共住房概念，然而出于成本考量，一些地方政府選擇偏遠區域建設公共住房項目，造成交通、醫療、教育等配套資源滯后。“十二五”期末，我國公共住房覆蓋率約17%，未達到目標覆蓋率20%。　　國家衛計委數據顯示，截至2015年末，全國流動人口達2.47億，其中居住在廉租房和公租房的比例僅為0.3%，租住私房比例高達67.3%。隨著近兩年城市化進程放緩、房價收入比攀至高位，可以預見我國住宅自有率將出現下滑，租房將成為越來越多年輕家庭的選擇。　　然而，讓年輕人心甘情愿地選擇長租公寓，并非朝夕之功。從國外經驗來看，新加坡住房市場有效分層，居民根據收入水平“對號入座”，或是一個良好借鑒。　　在新加坡，住房市場的最大特點是保障與市場并行。其中，組屋是政府組織建設并以一定標準售租的政策性住房，居民購買后在符合一定條件的基礎上可將其轉賣或出租；私人住房則是由開發商建設，在密度、環境、品質等方面均遠優于組屋，價格較為昂貴。　　截至2015年年底，新加坡組屋接近100萬套，共有82%的居民居住在其中，僅18%的居民居住在私人住房。政府不以盈利為目的，按居民支付能力來確定組屋價格。一般來說，組屋價格比同類商品房低50%至70%。　　談及中國住房租賃市場的未來，世聯行人士對新金融觀察記者表示，國企大舉進入后，機遇遠大于沖擊。“杠桿較高的國企適合做重資產，輕資產的服務業則適合民企來做。如果國企變成資產持有者，運營和增值就變得尤為重要。我認為，國企和政府的需求并不僅反映在租金上，更多考慮的是社會效益和綜合稅收成本。公司憑借ToB端和全國網絡布點帶來的房源、客源雙優勢，成為國企合作伙伴大有可為。”　　借力住房租賃東風，世聯行股價近期扶搖直上。截至8月4日，收盤價9.97元較半個月前上漲超30%。（責任編輯：婁在霞）

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